Назад
мин.
Статья
Покупка дома с торгов: на что обратить внимание?
Содержание
- Как проходит продажа
- На что обращать внимание
- Осмотр недвижимости
- Местоположение
- Техническое состояние
- Чистота сделки
- Список документов для проверки
- Что остаётся в доме после продажи?
- Преимущества покупки недвижимости с торгов с TBankrot
На торгах можно выгодно купить недвижимость. Рассказываем о нюансах при покупке
Как проходит продажа
Процесс контролирует финансовый управляющий, которого назначил арбитражный суд. Всё начинается с составления перечня имущества должника. Если речь идёт о жилой недвижимости, управляющий оценивает её, разрабатывает положение о продаже и передаёт его в суд для утверждения.
Правом оценки обладают оценщики, но разрабатывать положение о продаже они не могут.
После того как все детали продажи лота определены, управляющий публикует информацию о торгах через ЕФРСБ и ЭТП. Торги проводятся в форме аукциона, конкурса, публичного предложения или прямых продаж.
На что обращать внимание
Чтобы покупка радовала вас, внимательно изучите информацию о покупаемом лоте.
Долги по платежам и эксплуатационным расходам
Долги от предыдущего владельца — неприятный сюрприз. Хорошая новость: неоплаченные ЖКУ не «наследуются» при покупке с лота с молотка. Но взносы на капремонт в многоквартирном доме придётся заплатить — и это закреплено в законе.
Поэтому о наличии задолженностей следует выяснить ещё на этапе выбора лота. Информацию можно запросить у организатора торгов (ОТ), который получит справку от управляющей компании. Контакты организатора можно найти в карточке лота TBankrot.
Карточка лота на TBankrot
Количество собственников
- обратите внимание на количество владельцев — это поможет понять, продаётся вся недвижимость или только её часть. Владельцы долей имеют приоритетное право выкупа доли банкрота. В течение 30-ти дней после завершения аукциона они могут заявить о своём желании совершить выкуп. Если они согласны приобрести долю, то с ними заключается договор купли-продажи. Если ответа нет, недвижимость будет продана на торгах.
- В 30-ти дневный срок не входит время на пересылку документов по почте. Учитывайте это при отправке.
- Также учитывайте размер доли при выборе. Если она слишком мала и невозможно выделить целую комнату, сделку не зарегистрируют. Имейте в виду, что долевая собственность даёт приоритетное право выкупа по цене, предложенной победителем аукциона. Информация о количестве собственников есть в карточке лота TBankrot.
Карточка лота на TBankrot
- Кроме того, узнайте у ОТ, находится ли объект в совместной или долевой собственности супругов. Совместная собственность обяжет выплатить супругу собственника 50% от суммы
Во избежание проблем пообщайтесь с ОТ и выясните всю информацию.
Зарегистрированные и проживающие
Узнайте, кто прописан в жилье. Есть категория лиц, выселить которую можно лишь с их согласия:
- лица, отказавшиеся от приватизации
- лица, закрепившие право проживания через брачный контракт
Они сохраняют право на пожизненное проживание после смены собственника. Ещё один пример — прописанные в муниципальной квартире дети до 18-ти лет. Остальных выписывают после продажи лота через суд. Если в помещении живут по договору арендаторы, то после покупки лота с торгов их право пользования арендой остаётся за ними. Выселить их нельзя.
Чтобы суды не стали вашей головной болью, внимательно изучите имущество перед покупкой. Поговорите с жильцами во время осмотра квартиры. Как правило, их настрой можно понять во время беседы. С «воинственным» собственником могут быть сложности.
разница между фотографиями лота и его фактическим состоянием
Фотографии дома бывают некачественными или вовсе отсутствуют. Съездите на осмотр недвижимости и лично оцените его внешний вид, расположение и состояние.
Осмотр недвижимости
Итак, вы приехали на место покупаемого лота. С чего начать?
Местоположение
- это один из самых важных критериев при покупке лота с торгов. Изучите инфраструктуру: насколько близки к дому транспортные остановки, больницы, школы, магазины и аптеки
- изучите план развития района: возможно, недостающие вам объекты будут в скором времени построены. Или, наоборот, нужные закрыты или снесены
- если для вас важна экологическая обстановка, оцените наличие поблизости водоёмов, парков и лесов
- узнайте, есть ли рядом нежелательные для вас постройки, создающие шум, загрязнения или запах. Это могут быть шумные заведения, птицефабрики, места захоронений, шоссе
- соберите отзывы о районе от жильцов. Есть вещи, о которых нельзя узнать сразу, например, наличие у одного из соседов шумных животных. Информация от соседей поможет определиться.
Техническое состояние
Большую часть дефектов можно обнаружить без осмотра эксперта, хотя его присутствие будет плюсом. Осмотрите дом снаружи и изнутри и проверьте:
- наличие на стенах подтёков, плесени или грибка. Это говорит о том, что крыша требует ремонта
- трещины, сколы и дыры на стенах. Это — отклонение от нормы и требует устранения
- ровность потолков
- отсутствие трещин на стенах — косвенно это скажет о хорошем фундаменте
- наличие ржавчины, плесени или разводов на трубах и стояках
- в доме, подключённом к общей системе канализации, осмотрите трубы на наличие луж. Если нет подключения к общей системе, осмотрите выгребную яму или септик — заполненная яма говорит о проблемах с дренажной системой
- отопительный котёл: на нём не должно быть ржавчины, а вокруг — подтёков
- изношенность электропроводки. Если она алюминиевая, её нужно будет заменить.
Всё, что увидите, фиксируйте на фото. Это поможет оценить сумму вложений в ремонт.
Чистота сделки
Нужная информация есть у ОТ, но он может знать не все детали, поэтому перед покупкой важно изучить документы самостоятельно.
На что обратить внимание:
- кадастровую стоимость
Проверка поможет определить сумму налога.
- обременения
Узнать их можно из выписки ЕГРН и от финансового управляющего, который расскажет и о возможных спорах, касающихся права собственности на имущество.
- статус земли населённого пункта
Один из видов обременения — нахождение участка в зоне с особыми условиями. Например, если через участок проходят линии электропередачи, их нельзя демонтировать.
На TBankrot эта информация доступна на тарифе «Профи» — дополнительную сервис уточняет у ОТ. На сервисе вы найдёте полноценный анализ из официальных источников, в том числе платных. Также без дополнительной платы доступен к скачиванию отчёт об объекте с информацией о недвижимости и собственниках.
Карточка лота на TBankrot
Список документов для проверки большой и меняется в зависимости от типа жилья и участка. К основным документам относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок,
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость. Если регистрация была проведена после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП
- установление правоустанавливающих документов на дом и земельный участок
- кадастровый паспорт земельного участка
- технический паспорт дома с поэтажным планом
- технический паспорт земельного участка. Он включает в себя план земельного участка, описание построенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочную стоимость, назначение земли
С ТBankrot не придётся переписывать этот список: на сайте есть все готовые шаблоны сообщений. Чтобы их получить, нажмите на «Запросы» в карточке лота и выберите категорию имущества. После этого сформируется готовое сообщение с запросом этих документов. После отправки останется ожидать ответа от ОТ. Ответ придёт на почту и в карточку лота в раздел "Чат".
Карточка лота на TBankrot
По закону помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать санитарным и техническим нормам. это значит, что в нём должны остаться окна, двери, газовая или электрическая плита, унитаз, ванна и раковина.
Преимущества покупки недвижимости с торгов с TBankrot
На тарифе «Профи» доступны бесплатные отчёты об объекте и переходе прав, дополнительные сведения от ОТ, кадастровая стоимость, данные о количестве собственников, обременениях и другая информация. Часть документов находится в разделе “Документы по торгам” в карточке лота. Дополнительную информацию можно запросить у ОТ.
Карточка лота на TBankrot
- Участие без электронной цифровой подписи
ТBankrot избавит вас от необходимости собирать информацию по частям и переписывать список документов вручную. Выберите нужный лот на сайте, положите его в корзину, а остальную работу доверьте специалистам сервиса.
