Назад
3
мин.
Статья
Сколько квартир можно перепродать физлицу в год, чтобы не было вопросов у налоговой?
Рассказываем, сколько квартир можно продать физическому лицу в год без налоговых последствий
Почему у ФНС могут возникнуть вопросы?
Ограничений по количеству проданных квартир нет. Однако практика показывает, что Федеральная налоговая служба (ФНС) может расценить продажу нескольких квартир как предпринимательство. А это облагается налогом.
Разберёмся на примерах из судебной практики.
➡️ Собственник в 2017 году продала 3 объекта недвижимости, уменьшив сумму дохода на сумму расходов. Закон допускает это, если недвижимость не использовали в предпринимательских целях.
↪️ ФНС усмотрела систематическое получение прибыли и доначислила собственнику налог (НДФЛ), а также штраф и пени. Суд принял сторону ФНС.
↪️ В связи с отсуствием от ответчика оплаты ФНС инициировала новый иск, в котором просила признать ответчика банкротом
↪️ До начала рассмотрения собственник оплатила долг перед ФНС.
⚠️ Непроживание в помещениях ранее было доказательством предпринимательства. Например, в этом споре.
Делаем вывод: продажа нескольких квартир может вызвать интерес со стороны налоговой службы. Какими критериями они руководствуются, рассказываем
Что такое предпринимательство
Закон относит к предпринимательству «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли». В том числе от продажи.
В случае с квартирой истцу важно было доказать, что ответчик использовала её для извлечения прибыли. Верховный суд разъясняет, что такой факт подтверждают свидетельские показания – например, соседей. Также расписки в получении денег, выписки из банковских счетов, размещение рекламы и прочее.
«Эта позиция создаёт существенные риски для многих граждан. Причём не только для продавцов недвижимости, но и для собственников (с) Иван Шиенок, адвокат.
Что делать, чтобы не попасть под налог при продаже недвижимости
На что смотрит ФНС:
- причина получения. Примеры: самостоятельная покупка; получение по наследству или договору дарения
- цели сделок. Примеры: проживание в квартире, покупка для члена семьи
- факты систематичности — например, купля-продажа пяти объектов за год.
Расценивается как предпринимательство:
- покупка и продажа недвижимости в целях коммерции — так расценивается непроживание в купленном помещении
- покупка и продажа объекта в определённый период. ФНС проверяет информацию о сделках, совершённых за три года
- один и тот же контрагент в сделках. Например, квартиры продавались одному человеку
- Имущество было в собственности недолго: менее пяти лет — или трёх для единственного жилья.
- сделки были однородными: объектами выступает только недвижимость
Что делать, чтобы не попасть под налог
- проживать в квартире. На практике суды расценивают факт проживания свидетельством покупки в личных целях. По мнению Конституционного суда, подтверждают факт проживания: документы о регистрации по месту пребывания, договор аренды жилых помещений, медицинская карта, свидетельские показания
- соблюсти срок владения. Квартиры при продаже не подлежат декларированию, если прошло пять лет с покупки, и три года – если жильё единственное. Такие сделки не попадут в проверяемый период
- снизить цену — если при продаже она ниже суммы покупки, факт извлечения прибыли не подтвердится
ФНС провело проверку и просит вас дать пояснения? Приведите грамотные аргументы, чтобы вашу деятельность не отнесли к предпринимательской. Как это сделать — рассказываем
Что делать, если ФНС уже обратила на вас внимание
Закон позволяет ФНС запрашивать информацию о сделке, а вас обязывает дать пояснение. В пояснении укажите:
Как приобретались объекты
ФНС интересует факт перепродажи. Недвижимость, полученная по наследству и в дар, не вызывает вопросов. Даже если сделок было несколько. Если ваши квартиры получены этими путями, укажите это, приложив документы.
Цель приобретения
Если вы заботитесь о будущем ребёнка и купили квартиру для него, отразите это. Представьте документы.
Если купили дом маме, чтобы перевезти её из деревни в город, напишите это и приложите справку с места жительства мамы и копию её паспорта.
⚠️ ФНС вправе проверить пояснения. Если вы указали, что купили дом для племянника, ФНС может провести беседу с ним.
Если вы хотели увеличить жилплощадь и поэтому купили новую побольше — это улучшение жилищных условий. Укажите это и предоставьте свидетельства о регистрации и квитанции об оплате коммунальных услуг с обоих помещений.
Если одна собственность досталась в наследство и поэтому пустует, а другую вы купили поближе к семье супруги, отразите это.
У вас есть ещё недвижимость на этапе строительства? Если да, будьте готовы рассказать о цели приобретения.
Причина продажи
Расскажите, в чём была цель продажи недвижимости
Например, вы потеряли работу и не можете платить кредит за квартиру. Решили продать другую жилплощадь, чтобы погасить кредит. В пояснительной напишите об этом. Приложите документы: справки 2-НДФЛ, кредитный договор и другие.
⚠️ ФНС вправе проверить другие источники дохода. Получение арендной платы за жилище сводит аргументы о кредитных трудностях к нулю.
Вывод, что основной доход вы получаете от продажи собственности, складывается, если нет других официальных источников дохода или их сумма мала. ФНС в таком случае расценивает продажу жилья как основное средство заработка, то есть предпринимательство.
⚠️В рамках проверки ФНС вправе запросить пояснения за прошлые сделки. Рекомендуем не отказываться и объяснить судьбу прошлых сделок.
Заключение
ФНС подчёркивает, что каждый случай индивидуален при проведении проверок. Они не проводятся по шаблону. Оценка происходит в совокупности и взаимосвязи. Поэтому бояться не стоит. Если налоговая просит дать объяснение, отразите все факторы, которые привели к покупке и продаже недвижимости. Не забудьте приложить документы.
Для того чтобы доказать факт предпринимательства, нужно, чтобы совпали все факторы этой деятельности: самостоятельность, риск, системность, получение прибыли.
Помните, что имеете право быть собственником нескольких квартир. Закон не ограничивает вас в праве продавать своё имущество.
На сервисе TBankrot вы можете задать вопрос нашему юристу. Доступно на тарифе «Профи».
